Жилищный кризис с экономическими последствиями

Изображение: jcomp/Magnific

Проблема доступности жилья вышла на первый план в европейской политической повестке. Если большая часть экономических исследований традиционно сосредоточена на причинах ухудшения доступности жилья, то авторы данной работы анализируют его социально-экономические последствия для стран ЕС. В этой статье THE TENGE рассматривает исследование экономистов Жан-Жака Халлаерта и Иглики Васильевой, результаты которого показывают, что рост жилищной нагрузки оказывает существенное негативное влияние на уровень благосостояния населения. Наиболее заметный эффект наблюдается в росте бедности и ухудшении показателей здоровья, тогда как влияние на рождаемость и участие в рабочей силе оказывается менее выраженным.

Авторы подчёркивают, что увеличение расходов на жильё следует рассматривать не только как симптом более широких экономических проблем, но и как самостоятельный фактор, влияющий на экономическую, демографическую и социальную ситуацию. Важной особенностью исследования является то, что оценка последствий доступности жилья проводится на единой выборке стран ЕС за один и тот же период 2010-2023 годы, что позволяет более корректно сопоставлять результаты.

Три канала влияния жилищных расходов

Авторы выделяют три основных канала, через которые высокие расходы на жильё влияют на благосостояние населения и экономику.

Во-первых, рост жилищных расходов ухудшает условия проживания, вынуждая домохозяйства выбирать жильё меньшей площади, более низкого качества или в менее удобных районах. Особенно уязвима молодёжь. Этот эффект оценивается через показатели перенаселённости и серьёзной жилищной депривации.

Во-вторых, высокая стоимость жилья ограничивает доступ к экономическим возможностям. Людям становится сложнее переезжать ближе к местам работы или учёбы, что повышает риск бедности, снижает участие в рабочей силе и ухудшает пространственное распределение трудовых ресурсов. В долгосрочной перспективе это может сдерживать производительность и экономический рост.

В-третьих, значительная доля расходов на жильё сокращает возможности потребления других товаров и услуг. Домохозяйства могут экономить на здравоохранении, питании и образовании, а также откладывать рождение детей. Поэтому авторы отдельно анализируют влияние доступности жилья на рождаемость.

При этом указанные механизмы тесно взаимосвязаны. Плохие жилищные условия способны напрямую ухудшать физическое и психическое здоровье, тогда как сокращение расходов на медицинские услуги усиливает этот негативный эффект.7

Использование машинного обучения для оценки последствий доступности жилья

Оценка последствий высокой жилищной нагрузки осложняется тем, что факторы, определяющие доступность жилья, одновременно влияют и на исследуемые социально-экономические показатели. Кроме того, в относительно короткой панельной выборке число потенциально значимых факторов велико по сравнению с количеством наблюдаемых лет, поэтому классический двухэтапный метод наименьших квадратов оказывается недостаточно эффективным.

Для решения этой проблемы авторы используют двойное машинное обучение с инструментальными переменными — DML-IV. Этот подход позволяет учитывать широкий набор контрольных переменных, сохранять нелинейный характер взаимосвязей и допускать различия в эффекте жилищных расходов между странами и временными периодами.

Результаты представлены на рисунке 1. Полученные коэффициенты интерпретируются как эластичности. Например, коэффициент 2,3 для показателя перенаселённости означает, что увеличение доли расходов на жильё в располагаемом доходе на 1 % относительно среднего уровня по ЕС связано с ростом перенаселённости примерно на 2,3 % при прочих равных условиях.

Рисунок 1. Оценка влияния и значимости отклонения стоимости жилья (в % от располагаемого дохода) на 1 % от среднего показателя по ЕС

Источник: Hallaert and Vassileva (2026) / VoxEU / CEPR
Примечание. Усы графика показывают статистическую значимость на уровне 10 %.

Наибольшее влияние доступность жилья оказывает на жилищные условия

Результаты исследования показывают, что рост жилищных расходов достаточно быстро отражается на уровне жизни населения. Как видно на рисунке 2, увеличение доли расходов на жильё в располагаемом доходе на 1 % относительно среднего уровня по ЕС связано с ростом уровня перенаселённости на 2,3 %, а показателя серьёзной жилищной депривации на 1,4 %.

В то же время авторы не находят убедительных доказательств того, что недоступность самостоятельного жилья существенно задерживает отъезд молодых людей из родительского дома. Следовательно, данный фактор не оказывает заметного влияния на ухудшение жилищных условий и связанные с ними социально-экономические последствия.

Более широкие экономические и социальные последствия: занятость, бедность, демография и здравоохранение

По оценкам авторов, превышение жилищной нагрузки на 1 % относительно среднего уровня по ЕС связано со снижением участия в рабочей силе примерно на 0,55 %, или на 0,4 процентного пункта. Схожий эффект наблюдается как для населения в целом, так и отдельно для женщин.

Высокие расходы на жильё также повышают риск бедности. Снижение занятости и ограничение доступа к работе или образованию сокращают доходы домохозяйств. Увеличение жилищной нагрузки на 1 % относительно среднего уровня по ЕС связано с ростом риска бедности на 0,9 %, или на 0,15 процентного пункта, при среднем показателе по ЕС в 16,8 %. Таким образом, недоступность жилья не только отражает бедность, но и сама способствует её усилению.

Влияние на рождаемость оказалось менее выраженным. При увеличении жилищной нагрузки на 1 % возраст рождения первого ребёнка повышается менее чем на один месяц, а коэффициент рождаемости снижается примерно на 0,1 относительно среднего уровня по ЕС в 1,51.

Более заметный эффект наблюдается в сфере здоровья. Рост доли расходов на жильё в располагаемом доходе на 1 % связан с увеличением на 1 % доли населения, оценивающего своё здоровье как плохое или очень плохое. Это указывает на ещё один канал, через который доступность жилья влияет на благополучие, человеческий капитал, производительность и долгосрочный экономический рост.

Рисунок 2. Оценка влияния отклонения стоимости жилья на 1 % в показателе располагаемого дохода по сравнению со средним показателем по ЕС

Источник: Hallaert and Vassileva (2026) / VoxEU / CEPR
Примечание. Средняя доля расходов на жильё в располагаемом доходе в ЕС за рассматриваемый период составила 20,8 %. На диаграмме показано влияние увеличения этого показателя на 1 процент (21,0 %) на все переменные по горизонтальной оси. В ЕС-27 указаны средние значения каждой переменной за рассматриваемый период.

Заключение

Доступность жилья влияет не только на условия проживания, но и на доступ к работе и образованию, структуру потребления и решения о рождении детей. Тем самым она постепенно меняет социальную структуру Европы и влияет на её долгосрочные экономические перспективы.

Хотя в исследовании представлены средние оценки по ЕС, модель DML-IV позволяет также выявлять различия между отдельными странами и временными периодами. Результаты указывают на заметную неоднородность эффектов, а также на ослабление негативного влияния жилищной нагрузки после пандемии.

Авторы предполагают, что одной из причин могло стать распространение удалённой работы, которая частично снизила зависимость людей от места проживания. Однако для подтверждения этой гипотезы необходимы дополнительные исследования.