Нацбанк отметил рост рынка жилой недвижимости

По итогам 2025 года Национальный банк отметил рост активности на рынке жилой недвижимости в Казахстане. Наибольшее количество сделок зафиксировано в городах Астана и Алматы.

В 2025 году среднее количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане составило 37,4 тысяч договоров в месяц. Это на 3,6 % больше, чем в 2024 году. При этом среднемесячное число договоров долевого участия в 2025 году выросло на 31 % по сравнению с 2024 годом и составило около 3,2 тысяч.

Пик сделок пришелся на IV квартал 2025 года, что и спровоцировало рост цен на недвижимость в Казахстане, заявляют в Национальном банке.

При этом цены росли в течение всего года, а в ноябре рост стоимости впервые превысил инфляцию. Подобная динамика в последний раз наблюдалась в 2021-2022 годах. В конце года темпы роста цен на недвижимость достигли 15,7 % и 14,6 % на первичном и вторичном рынках соответственно.

В 2025 году средняя стоимость квадратного нового метра жилья в Казахстане составила ₸532,6 тысяч, на вторичном рынке ₸555,1 тысяч. Наибольшая активность сконцентрирована в городах Астана и Алматы, где за год зафиксировано 94 тысяч и 88 тысяч сделок купли-продажи жилья. Их суммарная доля на рынке жилья в Казахстане в 2025 году составила 40,3 %.

Наряду с ростом цен росло и количество транзакций на рынке недвижимости. Ежемесячное среднее количество сделок купли-продажи в 2025 году составило 37,4 тысяч, что на 3,6 % больше, нежели годом ранее. Схожую динамику демонстрирует и количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Среднее количество сделок ДДУ за месяц в 2025 году составило около 3,2 тысяч, что соответствует росту в 31 % по сравнению с 2024 годом.

Примечательно, что пик сделок купли-продажи и заключенных контрактов ДДУ приходится на IV квартал 2025 года — это косвенно указывает на то, что рост цен в конце года был спровоцирован ростом спроса на недвижимость.

Также в рамках оценки изменения доступности жилья Национальный банк провел анализ динамики одной из метрик доступности жилья, а именно соотношения ипотечного платежа к располагаемому доходу домохозяйств, в городах Астана, Алматы и по стране в целом. Динамика данной метрики в 2025 году указывает на небольшое увеличение доступности жилья в среднем по Казахстану вне зависимости от типа жилья. Схожая динамика наблюдалась и на рынке первичного жилья в Астане.

Вторичное жилье в городе Алматы стало менее доступным, в то время как доступность жилья на вторичном рынке Астаны и первичном рынке Алматы почти не изменилась.

Ипотека

В 2025 году в Казахстане объем выдачи ипотечных займов составил около ₸2,4 трлн. Это на 16,7 % больше, чем в 2024 году. Однако, несмотря на этот рост, продолжается тренд на снижение доли ипотек в общем объеме новых кредитов БВУ.

В декабре доля ипотеки в общем объеме кредитов и в общем объеме кредитования физических лиц составила 17,9 % и 29 % соответственно. Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным займам возросли в I квартале 2025 года, после чего наблюдалось снижение во II и III кварталах, в период старта льготных ипотечных программ «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер», а также введения нового ипотечного продукта отдельным БВУ.

Средневзвешенные ипотечные ставки достигли годового минимума в августе составив 9,1 %, после чего наблюдался рост до 10,5 % в декабре 2025 года.

За 2025 год объем выдачи льготных ипотек в Казахстане составил около ₸1,7 трлн. Это на 26,2 % больше, чем в 2024 году.

Выдача льготных ипотек существенно возросла во II квартале 2025 года, что обусловлено вступлением в действие государственных программ «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер». В последующих кварталах выдача несколько увеличилась, достигнув объема в ₸494 млрд в IV квартале 2025 года.

«Данная тенденция объясняется проведением дополнительного набора заявок по льготным ипотечным программам в рамках антикризисных мер правительства», — говорится в отчете о финансовой стабильности Казахстана за 2025 год от Национального банка.

Объем выдачи ипотек на рыночных условиях в 2025 году составил примерно ₸690 млрд. Это на 1,4 % меньше, чем в 2024 году.

Выдача ипотечных займов на рыночных условиях оставалась относительно стабильной — в среднем около ₸150 млрд за квартал. Исключением стал III квартал 2025 года, когда рыночная выдача достигла рекордных ₸239 млрд. Вероятно, это обусловлено реакцией рынка на новости о снижении ГЭСВ, ожиданиями о дальнейшем сокращении рыночных ипотечных программ, изменениями налоговой системы в 2026 году, а также введением нового ипотечного продукта отдельным банком второго уровня.

Отметим, что в 2025 году сохраняется тренд на улучшение качества выданных ипотек за счет увеличения доли займов с уровнем LTV <50 % и снижения доли займов со значением LTV >70 %. Примечательно, что доля займов с уровнем LTV <50 % достигла пиковых значений (30 %) за анализируемый период. Также стоит отметить, что доля займов с уровнем LTV 80-90 % остается на уровне прошлого года. Это объясняется действием государственных программ «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер», в рамках которых обычно выдаются займы с подобным уровнем LTV.

Таким образом, общий рост выдачи отразился и на динамике ипотечного портфеля. На начало 2026 года портфель ипотечных займов достиг ₸7 трлн, 27 % из которых были выданы на рыночных основаниях.

«Анализ структуры изъятий накоплений на улучшение жилищных условий указывает на то, что средства вкладчиков преимущественно использовались на прямое приобретение жилья, погашение ипотеки и пополнение вклада в «Отбасы банке». В разрезе 2025 года доля упомянутых категорий составляет 25 %, 31 % и 37 %, соответственно. Высокая доля средств, используемых для пополнения вкладов в Отбасы Банке, создает отложенный спрос на рынке жилой недвижимости, который может привести к дальнейшему росту цен в 2026 году», — считают в Национальном банке.

Объем изъятий пенсионных активов на улучшение жилищных условий продемонстрировал ежеквартальный рост. По итогам 2025 года показатель составил ₸839,4 млрд. Большая часть этого объема пришлась на IV квартал, когда казахстанцы изъяли ₸389,7 млрд. Увеличение изъятий наиболее вероятно связано с реакцией на рост цен на рынке недвижимости, введением нового налогового кодекса, а также с ожиданиями касательно дальнейшего повышения порогов изъятий пенсионных накоплений.

Строительство жилья

По итогам 2025 года вклад строительного сектора в рост реального ВВП Казахстана достиг максимума с 2011 года и составил 0,95 п.п.

В 2025 году общая площадь квартир во введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домах достигла 9,7 млн квадратных метров, что больше показателя предыдущего года на 9 %. В эксплуатацию введено 186 тысяч квартир. Это на 6,8 % больше, чем в 2024 году. Из них 52 % приходится на города республиканского значения: в Астане, Алматы и Шымкенте количество введенных квартир составило 54,6 тысяч, 28 тысяч и 14 тысяч соответственно.

Средние фактические затраты на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых домов в 2025 году достигли ₸222,1 тысяч. Это на 8,6 % больше, чем в 2024 году.

Жилфонд на душу населения, что является одной из оценок обеспеченности населения жильем, продолжает расти. Если в 2020 и 2024 годах данный показатель в Казахстане составлял 19,8 и 21,4 квадратных метров соответственно, то на конец 2025 года жилфонд на душу населения достиг значения в 21,8 квадратных метров. Как и в 2024 году, лидерство по жилфонду на душу населения сохраняют Акмолинская область (25,3 квадратных метров), Северо-Казахстанская область (25,2) и город Алматы (24,8). Наиболее низкие значения показателя остаются в Жамбылской (17,1) и Туркестанской (16,4) областях.

Также в Национальном банке отмечают замедление роста обеспеченности жильем в Астане — по сравнению с 2024 годом жилфонд на душу населения возрос лишь на 0,25 квадратного метра, в то время как за период с 2020 по 2024 годы наблюдался рост на 3,5 квадратных метров.

«Анализ структуры вкладов в изменение жилфонда на душу населения в городе Астана показывает, что замедление роста жилфонда на душу населения в 2025 году связано с притоком населения в столицу. Несмотря на существенное изменение жилфонда в сравнении с 2024 годом, наблюдалось соразмерное увеличение сальдо миграции», — объясняют в Национальном банке.

Отметим, что отрицательный вклад сальдо миграции наблюдается и в других городах республиканского значения, а также в Алматинской области, что свидетельствует о притоке населения в данных регионах. Также интересная динамика наблюдается в регионах-лидерах по жилфонду на душу населения. Как видно из анализа структуры вкладов, увеличению жилфонда на душу населения способствует не только рост самого жилфонда, но и демографические факторы, такие как отток населения из Северо-Казахстанской области или близкий к нулю естественный рост в Акмолинской области.